Раздел квартиры в ипотеке: особенности раздела ипотечной недвижимости, купленной в браке между бывшими супругами

В рамках статьи разберемся, как происходит раздел ипотечной квартиры при расторжении брака.

Споры по имуществу между супругами при разводе или после него часто является непростым делом. Особенно, когда процесс осложняется внешними факторами.

Естественно, что раздел имущества в ипотеке требует участия банковского учреждения. Дома в этом отношении не являются исключением. Поэтому, в большинстве ипотечных договоров специально оговаривается порядок действий заемщика (заемщиков) на случай развода.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе

Надеемся для читателя, не будет новостью, что все имущество, купленное в браке, относится к совместной собственности супругов. И ипотечная квартира в этом отношении не составляет никакого исключения.

Поэтому дележ кредитной квартиры происходит по общим канонам семейного законодательства, т. е. в равных частях между женой и бывшим супругом.

Судебный раздел дома, квартиры в ипотеке при разводе не зависит от того, на кого из супругов оформлены все взаимоотношения с банком. Даже если один из членов семьи подписал кредитный договор и является единственным заемщиком, то квартира все равно будет объектом спора в суде.

Другое дело, что кредитор (банк) может поставить перед супругами условия досрочного расторжения кредитного договора или же возложить на них дополнительные обязательства.

Прежде всего, ипотека – это залог. А раз так, то распоряжение недвижимостью, включая и добровольный раздел имущества, должно быть согласованно с залогодержателем.

Кроме того, не исключено, что деление недвижимости, купленной за счет кредита, между супругами может предполагать досрочное погашение займа. Во всяком случае, некоторые банки практикуют такой вариант с заложенным жильем.

Если планируется развод, предлагаем скачать исковое заявление о расторжении брака.

Как при разводе делится ипотечная квартира

Существуют несколько вариантов того, как поделить ипотечную квартиру при разводе.

Первый из них состоит в том, чтобы квартира продолжала числиться юридически на заемщике, а бывшие супруги уплачивают суммы по кредиту в равных частях, без обращения в суд. Это возможно если между супругами достигнуты договоренности о судьбе общего имущества.

Если же со стороны одного из членов семьи существует задолженность, то банк получит право взыскать недостающие платежи от второго из супругов.

Второй вариант заключается в том, что один из супругов может официально отказаться от принадлежащей ему доли в квартире. При условии, что кредитный договор оформлен на бывшего супруга.

Взамен такого шага он вправе получить денежную компенсацию в размере 50% от суммы, выплаченной по кредиту в период брачных отношений.

Такой вариант развития событий возможен при урегулировании спора мирным путем, а также в суде. При этом кредит будет продолжать числиться за первоначальным заемщиком.

Супруги могут заключить между собой и такое соглашение о разделе ипотечного имущества при разводе, по которому квартира будет продана и за счет вырученных средств гасится кредит.

Правда, в этом случае обязательно нужно заручиться согласием от банка. И если оно получено не будет, то продать квартиру крайне проблематично. Однако, как правило банки идут на такие уступки.

Когда ипотека оформлена на обоих супругов, один из них может сделать перекредитование и досрочно погасить часть своих платежей при согласии банковского учреждения. Тогда остальную часть продолжит выплачивать второй супруг с последующей корректировкой условий ипотечного договора.

Такой вариант наименее возможен, так как банки обычно в ипотечном договоре прописывают основного плательщика по кредиту.

Риски, которые сопровождают раздел ипотечного имущества

В первую очередь, на ситуацию с квартирой и изменения кредитного договора влияет мнение банка. Как правило оно отрицательное, однако суды делят недвижимость пополам, а в части перезаключения договора отказывают.

Кроме того, не исключается и ситуация, при которой второй супруг перестанет вносить свою часть кредита за общее некогда жилье. Тогда на основного заемщика лягут дополнительные расходы. И их компенсации от противоположной стороны затем придется добиваться в судебном порядке, после погашения ипотечного кредита.

А также не исключено, что в случае длительных просрочек по кредитам банк заберет недвижимость за долги. И не будет иметь значения, поделена она между супругами или нет.

Поэтому все возможные способы раздела ипотечной недвижимости при расторжении брака желательно заранее обсудить с банком. В таком случае спор между супругами произойдет с наименьшими потерями времени и финансовых затрат.

Уделяем внимание правильному изучению документов

Прежде всего, когда на повестке дня стоит спор по имуществу в ипотеке, то важно внимательно прочитать все пункты договора, подписанного с банком и не только. Ведь развод может затронуть и отношения по страховке жилья, взятого на условиях кредитования.

Абсолютно не исключено, что переоформление страхового полиса на нового ответственного пользователя повлечет за собой дополнительные финансовые расходы. При таких обстоятельствах нужно быть готовым к дополнительным тратам. В любом случае вопрос с имуществом в ипотеке требует ответственного подхода.

И все допустимые варианты раздела недвижимости в ипотеке при разводе желательно просчитать не только с точки зрения финансовых возможностей каждого из супругов, но и всех правовых тонкостей. Они содержатся как в Семейном кодексе, так и в законодательстве по ипотеке. Кроме того, на помощь может прийти и актуальная на текущий момент судебная практика.

Судебные споры по общему имуществу между супругами это всегда длительный процесс. Тем более, когда дело касается недвижимости. Поэтому судьбу квартиры в ипотеке с материнским капиталом желательно определить до стадии судебного разбирательства.

Если кто-то не платит по ипотеке

Здесь действует общий порядок погашения кредита при дележе имущества (ведь ипотека является одной из его разновидностей). После расторжения брака все обязательства делятся пополам.

Не исключен и такой вариант, когда один из супругов погасит все платежи по кредиту за свой счет. Тогда он имеет полное право на получение регрессных выплат, как того требуют каноны гражданского законодательства ( ст. 325 ГК РФ).

Вполне вероятно, что потребуется новый судебный иск, сопряженный с дополнительными затратами. Однако часто спорная недвижимость того стоит.

Что делать при разделе ипотечного имущества

В статье описан общий механизм того, как делится ипотечная квартира при разводе. Но следует понимать и то, что теория (нормы законодательства) и повседневная реальность могут не соответствовать друг другу.

Поэтому так важно сразу подобрать оптимальные варианты раздела недвижимости в ипотеке между супругами при разводе. Советы юриста по этому вопросу никогда не будут лишними.

Прежде чем дать свои консультации, он изучит детально условия ипотечного договора и всех документов, которые с ним связаны.

А также во внимание будет приняты и параметры спорной недвижимости (количество комнат, вариант физического выдела доли). Еще раз подчеркнем, что все вопросы по разделу общей недвижимости, купленной за счет заемных средств, надлежит решать в сотрудничестве с банком.

Таким образом, если необходимо решить спор по ипотеке после развода, возникшие вопросы можно задать нашим консультантам онлайн или посредством звонка на горячую телефонную линию. Помните, что советы юриста при имущественных спорах всегда помогают избежать серьезных ошибок.

Иск о разделе ипотечной квартиры

Структура заявления особо не отличается от обращений по другим объектам собственности. В то же время есть и нюансы. К примеру, существует правило исключительной подсудности, в силу которого дело рассматривается по территории расположения жилья.

Стоит верно определить цену иска, которая равна половине рыночной стоимости недвижимости. На основании этой суммы исчисляется госпошлина. Когда дополнительно выдвигается требование о разделе долгов, пошлина по ним высчитывается отдельно.

Далее имеет смысл привести примерный образец иска. Его можно изменить, добавив свои детали, дополнительные аргументы. В свою очередь список приложений подходит для большинства случаев.

Симоновский районный суд Москвы

ул. Восточная, 2, строение 6

Истец: Куприянова Надежда Сергеевна

ул. Дегтярева, 17, кв. 53

Ответчик: Гордеев Валерий Павлович

Проспект Победы, 38, кв. 64

Цена иска 1 000 000 рублей

Исковое заявление о разделе ипотечной квартиры

Истец, Куприянова Н. С., в период с 15.10.2010 г. по 16.12.2018 г. состояла в официальном браке с Ответчиком, Гордеевым В. П. Этот факт подтверждается свидетельствами о заключении и расторжении брака, выданным ЗАГСом Симоновского районного суда.

В период супружеских отношений на основании договора на долевое участие в строительстве жилья № 4 от 01.03.2016 г. в ипотеку приобретена двухкомнатная квартира по адресу: г. Москва, ул. Дегтярева, 17, кв. 53.

Деньги за недвижимость были уплачены за счет кредита, предоставленного ПАО «Сбербанк» по ипотечному договору № 11 от 25.04.2016 г. По нему супруги выступали созаемщиками. Деньги на погашение кредита вносились за счет общих доходов семьи.

В настоящее время Гордеев В. П. в квартире не проживает, расходы по ее содержанию не несет. Поэтому у Истца возникла потребность поделить общее имущество купленное в браке.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ спорная квартира относится к совместной собственности. Договора по ней стороны спора не заключали. Согласно ст. ст. 38,39 СК РФ при отсутствии соглашения о разделе имущества оно распределяется между супругами в равных долях. Оснований для изменения соотношения частей Истца, Ответчика не имеется.

Дополнительно Куприянова Н.С. сообщает, что согласно заключению ООО «Столичная недвижимость» от 01.11.2020 г.  текущая рыночная стоимость спорного жилья составляет 2 000 000 рублей.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. ст. 34, 38, 39 СК РФ,

Прошу суд:

1) Признать за Куприяновой Н.С. право собственности на ½ квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. Дегтярева, 17, кв. 53.

2) Признать за Гордеевым В.П. право собственности на ½ квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. Дегтярева, 17, кв. 53.

3) Судебные издержки распределить в соответствии с законодательством.

Приложения:

1) Банковская квитанция об уплате госпошлины.

2) Доказательства отправления экземпляра иска с приложениями Ответчику.

3) Копии свидетельств о заключении брака, его расторжении.

4) Копия договора на долевое участие в строительстве жилья № 4 от 01.03.2016 г.

5) Копия ипотечного договора № 11 от 25.04.2016 г.

6) Квитанций об осуществлении платежей по кредиту.

7) Заключение о рыночной стоимости ООО «Столичная недвижимость» от 01.11.2020 г.

Истец Куприянова Н. С.

По рассматриваемой категории дел в качестве третьих лиц привлекаются банки. Чаще всего они ограничиваются письменными пояснениями.

Раздел ипотечной квартиры: судебная практика

Прецеденты свидетельствуют, что рассмотрение споров в отношении приобретенного в ипотеку жилья не вызывает у судей особых трудностей. При вынесении решений они неукоснительно следуют положениям СК РФ.

Вместе с тем возникают ситуации со своими индивидуальными особенностями. С ними судьи разбираются более детально. Задействуются и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ.

Ниже приведены нетипичные случаи по ипотечному жилью. Тем интереснее будет ознакомиться с их описанием.

Продажа ипотечной квартиры

Ногинский городской суд Московской области рассматривал иск Федоровой к Ковалеву о разделе совместно нажитого имущества. В предмет спора вошла и квартира, часть стоимости которой уплачена за счет оформленного ипотечного кредита.

В ходе разбирательства установлено, что после развода недвижимость была продана ответчиком на основании доверенности, выданной истицей. Часть вырученных денег направлена на погашение кредита. Кроме того, Ковалев продолжал осуществлять платежи и на момент рассмотрения дела.

Тем не менее, решением от 29.01.2020 г. по делу № 2-259/20 с ответчика взыскано 50% средств, полученных от продажи жилья. Тот факт, что Ковалев продолжает обслуживать ипотеку не является основанием для отказа в удовлетворении требований в части компенсации. Ведь существует право на регрессное требование в определенной части совершенных платежей.

Замена доли денежной компенсацией

Усть-Илимский городской суд Иркутской области разбирался с такой ситуацией. Комарова до вступления в брак с Морозовым приобрела квартиру. Часть ее стоимости оплачена за счет ипотечного кредита.

В период существования семейных отношений у пары родился сын. А также Комарова имела ребенка от предыдущего брака. Поэтому появилась возможность оформить материнский капитал, который полностью направили на погашение долга перед банком. Кроме того, часть ипотеки супруги вносили за счет общих средств.

В решении от 23.07.2019 г. по делу № 2-1328/19 суд определил долю Морозова в квартире в размере 1/5. В то же время было указано на невозможность выделить эту часть в натуре. Поэтому в качестве замены гражданину присуждена соответствующая компенсация на основе текущей рыночной стоимости жилья.

Раздел ипотечной квартиры без оставления доли

Сергеева обратилась в суд к Леонидову с иском о расторжении брака и разделе имущества – двухкомнатной квартиры, приобретенной по ипотеке. По условиям договора с банком супруги выступали созаемщиками.

В заявлении истица указала, что обращалась в банк с просьбой исключить Леонидова из состава созаемщиков, заменив его Филатовой. Ответчик с таким вариантом раздела согласился, будучи неплатежеспособным, и при условии, что кредитор изменит перечень созаемщиков.

Фактически Сергеева попросила оставить квартиру себе, взамен освободив Леонидова от долговых обязательств. Привлеченный в качестве третьего лица банк с таким вариантом раздела имущества не согласился.

Октябрьский районный суд Челябинской области в решении от 30.10.2018 г. по делу № 2-409/2018 указал, что перевод всего долга на одного из супругов не согласуется с законодательством. Ведь имеет место одностороннее изменение условий договора и перевод долга без согласия кредитора.

Нарушаются и принципы солидарного исполнения обязательств. Кроме того, оставление ответчика без доли ущемляет его права. В итоге иск оставлен без удовлетворения.

Отсутствие регистрации права собственности

Объектом спора, который рассматривал Наро-Фоминский городской суд Московской области, стала двухкомнатная квартира, приобретенная по договору долевого участия и с привлечением ипотеки.

Истица настаивала на отступлении равенства долей с учетом соблюдения интересов несовершеннолетних детей. Кроме того, ответчик не исполнил обязанности по регистрации права собственности.

Однако в решении от 22.10.2018 г. по делу № 2-2488/2018 указано, что отсутствие записи в ЕГРН о владельце недвижимости не является препятствием для ее раздела. Поэтому сохраняется общий порядок, предусмотренный ст. 38, 39 СК РФ. Поэтому квартира поделена пополам.

Однако суд не нашел оснований для отступления от равенства долей даже при наличии детей.

Полезные советы

Решение супружеских споров в отношении ипотечного жилья особо не отличается от определения судьбы другого имущества. Нередко выдвигаются дополнительные требования, связанные с разделом невыплаченной части займа.

Супруги могут урегулировать разногласия между собой мирно, подписав у нотариуса соответствующий договор. Согласие от банка на его заключение не требуется. На вооружение целесообразно взять и следующие рекомендации.

Рекомендации при разделе ипотечной недвижимости:

1. В иске акцент делается на то, что квартира была куплена в период семейных отношений.
2. Когда раздел квартиры осуществляется по брачному контракту, банк уведомляется об этом в соответствии со ст. 46 СК РФ.
3. К исковому заявлению прикладывается не только копия ипотечного договора, но и квитанции об уже сделанных платежах.
4. Если жилье малогабаритное и выделить часть физически не представляется возможным, выдвигается требование о предоставлении финансовой компенсации.
5. После раздела недвижимости некоторые технические моменты оговариваются с кредитором.

Нужно помнить, что если задолженность не погашена, отношения залога продолжают существовать. Поэтому каждый из бывших супругов не вправе распорядиться своей частью без одобрения банка.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.