Собственная квартира – это не только крыша над головой, но и то место, куда человек стремится после долгого рабочего дня, чтобы отдохнуть за интересной книгой или посмотреть телевизор, именно дома его ждут дорогие и любимые люди, там можно почувствовать себя в безопасности. Выселение из квартиры нарушающих спокойствие людей непростая и сложная процедура, зависящая от множества факторов.

К сожалению, иногда с просьбой «переночевать» обращаются родственники и остаются на долгие месяцы и годы, бывает и так, что любящий супруг становится обузой и после развода отказывается покидать теплое семейное гнездышко. Страшно когда в дверь стучатся мошенники, пытающиеся обманом лишить человека дома, а зачастую и сами собственники халатно относятся к своему жилью.

То есть возможностей прекратить спокойное существование в своей квартире предостаточно, как и поводов ее лишиться. Чтобы не потерять недвижимость и выгнать с нее «захватчиков», надо знать, как выселить людей с жилой площади по закону.

Причины и ситуации, при которых выселяют

От того к какой категории относится жилое помещение будет зависеть возможность выселения человека из него. Конечно, для осуществления задуманного должны быть весьма веские обстоятельства.

Все спорные ситуации, как правило, разрешаются в судебном порядке, если не получается договориться по-хорошему. Но прежде чем бежать в суд рекомендуется посетить офис юриста для консультации.

Муниципальная недвижимость

Такое жилье находится в собственности государства и предоставляется гражданину по договору найма жилого помещения. Заключение соглашения производится на бессрочной основе, поэтому семья проживает в квартире десятилетиями, не задумываясь о потере крыши над головой.

Однако законодательством предусмотрен ряд оснований выселения из муниципального жилья:

  1. Оно признано ветхим, официально задокументировано аварийное состояние и государство приняло решение снести здание.
  2. Квартиросъемщик или члены семьи преднамеренно повредили помещение и отказываются проводить восстановительные работы.
  3. Жилец самостоятельно сделал перепланировку помещения без официального разрешения и не хочет восстанавливать все в былое состояние.
  4. Гражданин, в найме у которого находится недвижимость, отсутствует долгое время, то есть квартира не используется.
  5. Человек использует предоставленную ему жилплощадь в коммерческих целях – сдает или незаконно оборудовал офисное помещение.
  6. Имеется задолженность по оплате жилья и/или коммунальных услуг более 6 месяцев.
  7. В квартире живут несовершеннолетние дети с родителями, решением суда лишенными родительских прав с признанием невозможности их совместного проживания.
  8. Нахождение жильцов на территории жилого помещения, находящегося в собственности муниципалитета признано незаконным.

Выселение из муниципального жилья проводится только путем судебного разбирательства, на котором рассматриваются доводы обеих сторон. На предварительном заседании может быть вынесено решение об отсрочке выселения, если собственник обязуется исправить возникшую проблему.

Выселение из приватизированной квартиры

К оформлению в собственность недвижимость прибегают многие люди. Это позволяет оставить жилье в наследство или подарить. Хотя выгнать человека с такой жилплощади и не просто, но при наличии причин это осуществимо.

Жилищный кодекс РФ допускает принудить гражданина освободить приватизированную жилплощадь по следующим причинам:

  1. Прекращение семейных отношений между ним и собственником жилья. Исключение – недвижимость, приобретенная совместно за время брака.
  2. В течение длительного времени человек не проживает по указанному адресу, финансово не поддерживает квартиру и не оплачивает коммунальные услуги.

Обычно суд рассматривает претензии только, когда жилье пустовало не менее 5–10 лет. Подтвердить информацию в официальном письменном виде должны соседи и ЖЭК.

Выселение из собственности проводится только по решению суда при наличии достаточной доказательной базы.

При этом есть категории граждан, которых выселить сложно, они могут покинуть жилье только по собственному желанию, например, лица, получающие алименты или люди с пожизненным правом на проживание в указанной недвижимости.

Квартира была в ипотеке

Чаще всего вопрос о принудительном выселении из квартиры, взятой в ипотеку встает, когда у собственника есть долги по кредиту. По закону любой Банк может подать в Суд на должника после того как прошло 90 дней с первой просрочки и в течение этого времени выплаты не проводились.

Как правило, при возникновении первых проблем банковские организации идут навстречу клиенту и проводят реструктуризацию долга, то есть разбивают остаток по кредиту таким образом, чтобы человек мог осуществлять ежемесячные платежи, но в меньшем размере. Это остается на усмотрение Банка, поэтому обращение в Суд с иском не редкость.

Ранее Жилищный Кодекс РФ говорил, что нельзя отобрать квартиру у должника, если это единственное жилье семьи. Однако такая оговорка в законе привела к возникновению большого числа недобросовестных покупателей недвижимости, невыполняющих обязательства перед кредиторами.

В скором времени закон был пересмотрен и изменен. Сегодня Банк имеет право просить Суд о выселении должников из квартиры, если она была взята в ипотеку у этой кредитной организации, даже если семье некуда переселиться, другое место жительства им не предоставляется.

Хотя в законе и указано, что выселяемые должники должны быть заселены в маневренный жилой фонд, принадлежащий городу, однако, в большинстве случаев, муниципалитеты не обладают таким фондом, а поэтому семьям, которые не смогли выплачивать ипотеку, приходится рассчитывать только на себя.  

Служебное жилье

К служебному жилью относится жилое помещение, дающееся человеку государством во временное пользование. Такая привилегия доступна сотрудникам МВД, военным и другим служащим в органах федерального значения. Иногда крупные компании своим сотрудникам предоставляют жилье на время рабочей деятельности.

Основаниями для выселения могут служить:

  1. Увольнение с работы, переход на другую должность и иные причины, вследствие которых человек теряет статус, позволяющий занимать служебное жилье.
  2. Появление у сотрудника в собственности другой недвижимости, что возможно, например, при покупке квартиры или получении наследства.
  3. При заключении договора найма жилого помещения были строго оговорены временные рамки проживания, по окончании действия этого договора человека выселяют.
  4. Основания для пользования служебным помещением признаны недействительными, например, поддельный договор найма или трудовой контракт. Признает документ ничтожным только уполномоченная судебная инстанция.
  5. Расторжение договора найма по обоюдному согласию.
  6. Помещение стало непригодным для жилья в силу наступления каких-либо обстоятельств, например, несчастный случай или стихийное бедствие.

Принудительное выселение официально регистрируется, если жилец скончался.

Есть типы граждан, которых нельзя выселить из служебного жилья, даже после наступления одного или нескольких вышеописанных случаев.

К таким ним относят:

  1. Ветеранов Великой Отечественной войны, военных героев Советского Союза и их семьи, а также тех, кто числились партизанами и их семьи.
  2. Инвалидов, что трудились в органах правоохранительной системы Советского Союза.
  3. Людей, чей стаж работы в структуре, предоставившей служебное жилье, превосходит 10 лет.
  4. Получивших служебную жилую площадь от Министерства обороны Советского Союза.
  5. Граждан, на иждивении которых находятся лица, не достигшие совершеннолетнего возраста.
  6. Стоящих в очереди на улучшение условий проживания.
Внимание! Данное исключение распространяется на заселившихся в служебное помещение до 2005 года.

В некоторых случаях допускается выселение нанимателя – льготника, если ему и его семье предоставляется альтернативное жилье, то есть жилое помещение, условия в котором не хуже.

Суд встанет на сторону истца – организации, если пользователь недвижимостью допустил следующие нарушения:

  1. Проживающий на жилой площади гражданин или его сожители проявляют халатность в отношении жилья – не исполняют обязательства, предписанные договором, имеют задолженность по оплате более полугода.
  2. Действия нанимателя привели к порче имущества, частичному или полному уничтожению.
  3. Частые жалобы соседей на нарушение их прав со стороны лица, пользующегося служебной квартирой.

Каждый случай подробно рассматривается в суде. Обязательно проводиться всесторонний анализ ситуации и поиск причин, которые привели к подобному исходу. суд выносит решение только после тщательного изучения дела, поэтому процесс часто затягивается на несколько месяцев.

Бывшего супруга

При расторжении брака выгнать бывшего супруга из квартиры реально, если недвижимость не является совместно нажитым имуществом. Собственник имеет право потребовать освободить помещение в кратчайший срок, после того как семейные отношения официально прекратились.

Все споры решаются через суд, куда претендент на выселение представляет доказательства, дающие повод считать, что он имеет право на проживание или отступные. Хотя в судебной практике такие дела в основном заканчиваются в пользу собственника.

Собственника

Вопреки любимому в России мнению «моя квартира – что хочу, то и делаю», даже собственника жилья суд может принудительно выселит из жилого помещения.

Законом предусмотрен ряд оснований для этого:

  1. Квартира человеком используется не по прямому назначению без официального оформления в соответствующих органах, например, неправомерная перестройка в офисное помещение или торговую точку.
  2. Собственник систематически нарушает интересы соседей, что создает для них неудобство проживания, например, содержание в квартире большого числа животных и не поддержание санитарных норм помещения.
  3. Владелец недвижимости разрушает ее, создавая аварийную ситуацию для всего дома.

Во время судебного разбирательство первое решение, выдвинутое судом, будет предупреждением – владельцу жилого помещение представится шанс исправить все нарушения в сроки, установленные региональными властями.

Если это будет проигнорировано, то с высокой вероятностью суд постановит освободить помещение такому собственнику. При этом принимаются во внимание все заинтересованные стороны. Когда у человека нет семьи, недвижимость продается на торгах, а деньги за нее перечисляются уже бывшему собственнику.

Крайне редко возникают ситуации, когда государство проводит выселение всех собственников – дом списывается на нужды муниципалитета. В этом случае каждому владельцу квартиры предоставляется сумма, равная рыночной стоимости причитающейся ему части.

Прописанного и непрописанного человека

Говоря о праве собственности на квартиру, надо уметь четко разделять понятия собственности и регистрации. Собственник – это полноправный владелец, распоряжающийся жильем по своему усмотрению в рамках закона.

Иногда бывает так, что человек дает добро на проживание третьего лица на жилплощади принадлежащей ему, например, при гражданском браке. При этом житель не имеет никаких прав на квартиру, кроме тех, что предоставил ему собственник.

Владелец недвижимости имеет право выселить сожителя, не имеющего прописки, и не впускать к себе домой. Обычно такие дела не доходят до суда и решаются в мирном порядке.

Однако есть исключительные случаи, например, если у пары есть несовершеннолетний ребенок и собственник выгоняет его вместе со своим партнером. Когда нет для детей другого места для проживания, дело разбирается судом.

Для большинства семей в России нормальной считается практика, при которой у квартиры есть один собственник, но в ней прописано несколько человек – семья владельца недвижимости.

При добровольном отказе от прописки жильцами проблем не возникает, но если прописанные отказываются выселяться, то спор решит только суд. В первую очередь судебная инстанция будет учитывать интересы детей и нетрудоспособных иждивенцев, прописанных в квартире, затем интересы собственника и лишь потом рассмотрит притязания остальных заинтересованных лиц.

Несовершеннолетнего ребенка

Смена места жительства детей всегда рассматривается через судебный орган при привлечении организации по опеке и попечительству. Первоочередную важность имеют причины такого решения собственника, а также личность человека, обратившегося с иском.

Как правило, суд становится на сторону несовершеннолетнего и удовлетворяет иск только, когда новые жилищные условия будут соответствовать старым или превосходить их.

Важно! При расторжении брака между родителями ребенок продолжает оставаться членом семьи собственника.

При передаче квартиры новому владельцу выселение детей возможно, но только после вмешательства органов опеки, признающими другое место регистрации и проживания несовершеннолетних приемлемым или нет.

При смене собственника

При подписании договора купли-продажи право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

В грамотно составленном соглашении обязательно прописаны:

  • сроки освобождения проданного помещения бывшим собственником;
  • время, в течение которого должны быть переданы ему денежные средства;
  • крайний срок передачи ключей от квартиры.

Фактическое вступление в права собственности наступает тогда, когда новый владелец получает свидетельство о регистрации. К сожалению, иногда бывший собственник не желает освобождать помещение в установленные сроки.

В этом случае следует:

  1. Написать исковое заявление в суд, приложив все необходимые документы;
  2. Дождаться решения суда.

Во всех похожих ситуациях суд признает правоту нового владельца недвижимости и постановляет принудительное выселение, человека  не желающего покидать проданную недвижимость, под присмотром приставов и полиции.

Категорически воспрещается самостоятельно силой выгонять людей из квартиры, так как это грозит заявлением на причинение вреда здоровью или имуществу.

При возникновении столь неприятной ситуации новому собственнику квартиры надо быть готовым к тому, что процесс освобождения квартиры способен растянуться на год.

За неуплату коммунальных платежей

Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг – самая частая причина обращения в судебные инстанции по вопросам освобождения недвижимости от недобросовестных жильцов.

Разбирательство начинается только, когда собственник не проводил выплат в течение полугода и более. При этом важно знать является ли он должником всех обслуживающих помещение организаций или какой-то одной.

В последнем случае выселить собственника нельзя, однако суд постановит взыскание суммы долга с ответчика.

Отбывающего наказание

Несмотря на то, что человек осужден на тюремный срок, просто так выселить из квартиры его нельзя. Допускается снятие осужденного лица с регистрации, чтобы на него не происходило автоматическое начисление коммунальных платежей, но после освобождения такого гражданина родственники обязаны зарегистрировать его снова.

Однако есть исключения из правила:

  1. Во время отбывания наказания осужденный стал бывшим членом семьи, например, если жена оформила развод.
  2. После выхода на свободу отказывается оплачивать коммунальные услуги.

Юристы рекомендуют заручиться официальным решением суда, чтобы выселение осужденного лица было правомерным и не оспаривалось в будущем.

Порядок действий – пошаговая инструкция

При желании выселить человека с жилой площади истец обязан написать исковое заявление в районный суд, по месту нахождения объекта недвижимости. Для этого нужно будет запастись весомыми аргументами, лучше оформленными в бумажном виде и заверенными должным образом.

Если инициатор процедуры не имеет даже минимальных юридических познаний, то сначала желательно посетить юридическую консультацию. Самостоятельно изучать законодательство тяжело и в принципе не получится учесть все нюансы.

Шаг 1. Необходимые документы

Сбор документов не занимает много времени, но необходимо сделать качественные копии. Их количество определяется числом заинтересованных лиц плюс один экземпляр для суда.

Базовый пакет приложений к иску выглядит следующим образом:

  • копия паспорта лица, подающего исковое заявление;
  • справка, подтверждающая оплату государственной пошлины;
  • подтверждение права истца на проживание в указанной квартире, например, договор найма жилого помещения или свидетельство о праве собственности;
  • выписка из домовой книги с указанием всех лиц, официально зарегистрированных по указанному адресу или справка из паспортного стола.

Дополнительно прилагаются доказательства, служащие основанием для реализации иска – свидетельства о совершении административных правонарушений, свидетельство о разводе, документ, подтверждающий задолженность ответчика перед управляющей компанией.

Шаг 2. Готовим исковое заявление

Обращение в Суд заполняется по установленной форме иска о выселении с указанием обязательных сведений:

  • информация о лице претендента на выселение – личные данные, адрес проживания;
  • перечень причин, по которым Суд должен принять удовлетворительное решение по заявлению;
  • непосредственно требование о принудительном выселении.

Образец формы иска 2018 можно скачать на сайте, заполнить дома и уже с ним прийти в канцелярию Суда. Кроме того исковое заявление о выселении можно отправить почтой.
Типовая форма искового заявления о выселении

При подаче иска оплачивается госпошлина в размере 300 рублей.

Шаг 3. Участие в судебном заседании

В судебном заседании обязательно принимают участие истец и ответчик. Допускается личное присутствие или же ведение дел через представителя. В последнем случае должна быть доверенность, заверенная у нотариуса.

Если одна или обе стороны не явились на заседание, то Судья несколько раз откладывает в надежде на явку обеих сторон.

Допускается предъявление ходатайства с выражением желания истца или ответчика рассматривать дело без их участия. Если же ответчик не явился и не предоставил уважительные причины, то решение принято будет без него.

Шаг 4. Получение решение суда и исполнительный лист

Если Суд принял решение удовлетворить исковое заявление, то истец получает исполнительный лист, который относит судебным приставам, возбуждающим исполнительное производство.

Пристав высылает ответчику уведомление с просьбой добровольно освободить помещение. При полученном отказе или отсутствии реакции происходит принудительное выселение в присутствии сотрудников полиции, пристава и понятых. К тому же выносится постановление о взыскании исполнительного сбора.

Кого выселять нельзя

Несмотря на нарушения или другие причины не всегда возможно выгнать человека с жилплощади. Поэтому прежде чем пустить к себе кого-то пожить или прописать, надо хорошо подумать о последствиях этого шага.

Законодательством определено кого нельзя выселить из квартиры даже методом судебного разбирательства. К таким относятся.

Лица, не достигшие совершеннолетия

Права несовершеннолетних с особым рвением защищают органы опеки и попечительства. Выселение рассматривается исключительно с официального согласия обоих родителей или опекунов и при наличии другого подходящего места проживания.

Иждивенцы

Если у собственника квартиры есть проживающие с ним иждивенцы или люди, находящиеся на алиментном обеспечении, то выселить их будет сложно.

В первую очередь Суд будет обращать внимание на права и потребности иждивенца и лишь затем на претензии владельца недвижимости.

Судебная практика показывает успешное разрешение вопроса в пользу собственника имеет место, если одновременно прекращаются обязательства по иждивению.

Отказавшийся от приватизации

Если человек, официально зарегистрированный в квартире до момента ее приватизации, добровольно отказался от проведения процедуры, то он сохраняет за собой пожизненное право на проживание на этой жилплощади.

Выселить его не смогут даже новые собственники, поскольку в договоре купли-продажи будет официально прописано, что квартира обременена зарегистрированным пожизненно жильцом.

Квартирант без места жительства

При выселении из квартиры бывших членов семьи, не всегда удается быстро и без проблем избавиться от нежелательного соседства.

Если у выселяемого нет места, где он может проживать, то Суд постановит временное пребывание на прежнем месте жительства от 3 до 12 месяцев.

Заключение

Принудительное выселение человека из квартиры – это сложная задача, регулируемая законодательством. Любой спор рассматривается судом, принимая во внимание права всех заинтересованных в деле сторон.

Иногда решение о выселении принимается на первом заседании, а в других разбирательство длится месяцами и не всегда заканчивается для истца положительно.

В любом случае, прежде чем обратиться в суд надо запастись крепкой доказательной базой и нанять хорошего юриста, который не только грамотно составит исковое заявление, но и сможет разобраться во всех тонкостях дела.

Автор: Екатерина Михайловна Герасименко, источник yurist-spb24.ru.